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展望房地产不良市场:黄金时代到来,1.8万亿债务待偿
所属分类:行业资讯  发布日期:2019-05-05

中国房地产业不良资产前景如何?

 中国东方2019年度《中国金融不良资产市场调查报告对未来不良资产前景作出了判断:2019年,我国商业银行不良贷款余额、不良贷款率将出现“双升”态势,未来3至5年银行业不良资产的缓慢上升将是一个大概率事件。


 值得关注的是,此前被投资者预估下行的房地产领域,可能未来会变成不良资产领域的香饽饽,这一趋势在2018年就已显现。未来三年,房地产行业有1.8万亿债务待偿。

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房价大跌,银行贷款损失或超承受能力

 银行整体贷款质量的高低与房地产市场运行情况密切相关。


 房价过快上涨容易刺破泡沫,同样房价过多过快下跌所危害的范围则更广,受伤害的不仅是个人、房企,也包括手握大量房贷资产的银行。


 调查结果显示,近四成受访者预计2019年银行不良资产规模增加最显著的行业就是房地产业。


 报告认为,房地产市场多年来的高速发展离不开多重杠杆的支撑,但2018年住房金融宏观审慎政策的持续收紧限制了房企资金的循环速度,加之土地拍卖溢价降低、棚户区改造货币化安置放缓等因素,房地产企业资金来源在2019年仍将受限,融资成本上升,且可能产生隐性库存增加、局部房价螺旋式下跌及住房质量下降等风险。


 报告还认为,我国短期的房地产市场调控重点正逐渐从“控房价”向“稳房价”转向。“因城施策、分类指导”的提出为地方政府腾挪出了一定空间,各地政府修正调控措施及权衡稳财政、稳增长与稳房价的自主决策权将得到提高。


 此外,2018年,房地产企业现金流压力明显增大,个别房地产企业发生债务违约。上市房地产企业的年报显示,目前我国房地产企业的整体毛利率为20%-30%。展望2019年,若房地产行业下行调整幅度过大,房价下跌20%-30%时,会对房地产企业的偿债能力造成较大影响,银行贷款损失也可能超出其风险承受能力。

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房地产业资产负债率升至十四年新高

 对上市房企的资产负债率进行梳理发现,上市房企资产负债率持续上升,创下自2005年以来的14年新高。


 根据资料显示,截至2019年3月7日,中国房地产上市企业30强中,资产负债率接近“8”字头,高达79.75%,较去年上升2.03%。


 其中,不少企业的资金链较为紧绷,有4家的净负债率高于200%,最高的达到408.68%100%-200%的有8家,占30家房企的26.67%;50%-100%的最多,有13家;仅有5家净负债率低于50%。

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 虽然高负债一直是我国房地产行业的“生存法则”,项目开发需要投入大量资金,负债率增长也成为企业扩张发展的基础。但从去年开始,房地产行业面临自上而下、由内而外的去杠杆监管,地产企业的融资渠道受阻,融资成本不断上升。


 截至2019年3月7日,房地产企业共发起209次融资行动,涉及发行公司债、美元债、资产证券化、银行贷款、担保贷款、股权融资等,融资总额达到4778.25亿元。

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房地产业三年内有1.8万亿债务待偿

 资料显示,今后三年,房地产行业共有1.8万亿的待偿债务。分年度来看,2019年至2021年每年需兑付的债券分别为4464亿元、5050亿元、8918亿元。


 4月2日,刚刚发布年报不久的新城控股,接到上交所的一纸问询函。针对利润、资金往来、现金流与货币资金、房地产开发业务等方面,上交所共提出16个问题。其中,要求披露经营活动和投资活动现金流紧张的主因,成为外界关注的焦点。


 2018年,新城控股实现合约销售额2211亿元,涨幅达75%,规模位列全国房企第八位。但过去三年(2016年至2018年),公司的经营活动和投资活动现金流量净额之和均为负值,分别为-6.10亿元、-102.41亿元和-161.96亿元。


 这代表了房企的一种普遍状态。虽然销售数据不断攀高,但回款和融资情况不佳,导致现金流不畅,负债率上涨。


 但更大的考验即将到来。根据世联行的统计,2019年至2021年的三年间,房地产行业共有1.8万亿的到期债务。其中,2019年需兑付的债券规模为4464亿元,比2018年增加近一倍。

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房地产业面临“保命”or“保本”

 专业人士认为,房企的还债高峰期还将从今年起集中到期。借新还旧是房地产企业的通常选择,但是在融资渠道受限和负债率走高的环境下,企业的财务周转、融资能力都会受到考验。


 中银国际研报指出,房企负债水平在短期内预计难以显著下行。


 专业人士指出,在“借新还旧”这个命题上,显然占据明显溢价优势的是大型房企、国企或财务管理突出的民营企业,而一些规模较小的则只能更多地选择“保命”而不是“保本”。相比继续做大,解决生存问题更为重要。

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